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其他非诉讼业务

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邱文强执行异议案

 案情


    福建省漳浦县人民法院在执行申请执行人陈俊灵与被执行人周淑蓉民间借贷纠纷一案中,于2014年6月23日作出(2002)浦执申字第140号民事裁定书,查封被执行人周淑蓉与吴耀元夫妻共有的漳浦县绥安镇中心市场38号房屋一座,并向漳浦县住房保障与房地产管理局发出(2002)浦执申字第140号协助执行通知。案外人邱文强于2014年8月1日提出执行异议。

    案外人邱文强称,案外人于2000年10月15日与被执行人周淑蓉、吴耀元夫妇签订《房屋产权转让协议书》,买下了位于漳浦县绥安镇中心市场38号(建筑面积为115.52平方米)的房屋一座,并支付了全部房款,实际占用使用现被查封的房屋达14年之久,是该房屋合法的所有权人。且案外人对该房屋未办理过户登记无过错。因此要求法院解除对该房屋的查封。

    申请执行人陈俊灵辩称,被执行人周淑蓉转让房屋属恶意逃债损害其他债权人利益的行为,该行为应属无效的民事行为,异议人邱文强与被执行人周淑蓉夫妇签订的《房屋产权转让协议书》属于恶意协商的无效合同。且该房屋买卖距今已过了十几年,但异议人也并没有积极主动要求过户,也没有向房地产管理部门提出过任何转让房屋的过户登记申请,异议人邱文强主观上存在过错,法院依法可以对该房屋进行查封,异议人邱文强请求于法无据,应予驳回。

    经审查查明,2000年10月15日,案外人邱文强与被执行人周淑蓉、吴耀元夫妻签订了《房屋产权转让协议书》一份,约定被执行人周淑蓉、吴耀元夫妻将位于漳浦县绥安镇中心市场38号(建筑面积为115.52平方米)的房屋一座(列浦房权证漳浦字第24951号),以人民币7.6万元的价格卖给案外人邱文强。同年10月间,被执行人周淑蓉分三次向案外人收取房屋价款人民币6万元,余款1.6万元约定于交付该房屋所有权证时付清。2014年8月12日案外人邱文强付清购房余款人民币1.6万元。

    另查明,案外人邱文强在购买房屋后多年来一直在该房屋居住至今。因被执行人周淑蓉外出逃债及原房屋所有权证丢失,2014年4月间周淑蓉、吴耀元夫妻才补办诉争房屋的所有权证,双方至今尚未办理房屋更名过户登记手续。

裁判

    福建省漳浦县人民法院认为,案外人邱文强与被执行人周淑蓉、吴耀元夫妻于2000年10月15日签订了《房屋产权转让协议书》,支付了全部房屋价款,并实际占有该房屋,因被执行人周淑蓉外出逃债及原房屋所有权证丢失,至今双方尚未办理房屋更名过户登记手续,案外人邱文强尚未取得该房屋的所有权,但双方签订的《房屋产权转让协议书》依法应受法律保护。案外人邱文强购房后至今长达10多年实际占有该房屋,虽然未办理房屋更名过户登记手续,但过错不在案外人邱文强。因此,本院不得查封该房屋,案外人邱文强提出的执行异议请求理由成立,裁定撤销本院2014年6月23日作出(2002)浦执申字第140号民事裁定书及(2002)浦执申字第140号协助执行通知。

    裁定书送达后,各方当事人没有提起诉讼,该裁定已发生法律效力。

评析

    本案双方当事人争议的焦点是:案外人未办理房屋过户登记手续是否存在过错。

    1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 “被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结” 的规定,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。因此,第三人(案外人)邱文强对诉争房屋未办理过户登记手续是否存在过错就成为本案争议的焦点,而如何正确认定执行程序中案外人的过错也成为法官正确裁判的关键。

    2.从法理分析,过错是指违法行为人之心理状态,分为故意和过失两种。但无论故意或过失,皆求于人之主观意识作用。 具体到本案,首先,案外人邱文强对未办理过户登记主观上没有故意,也不存在过失,即主观上没有过错。其次,案外人邱文强对未办理过户登记在客观上存在办理过户登记不能之阻却(障碍)。本案债务人周淑蓉长期外出逃债,而且原房屋所有权证丢失直至2014年4月才补办该房屋所有权证,案外人邱文强多次主动要求办理房屋过户未果。因此,应认定案外人不具有过错。