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房地产纠纷

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张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案

案情


    2010年11月11日,原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开发有限公司(以下简称怡豪公司)签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋,2010年11月12日交房。超过6个月未交付房屋的,上述合同自动解除,出卖人每月向购房人支付违约金114万元,直至退还全部房款为止。后张桌玮按约支付3000万元,怡豪公司未交房,每月支付违约金。

    2011年8月16日,双方再次签订协议约定:若2011年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的,除支付违约金外,出卖人应于2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。怡豪公司未按约履行义务。

    2011年12月,张桌玮诉至法院,要求怡豪公司交付房屋并办理房产证等。怡豪公司答辩称:双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房,实质是为借款担保,请求驳回原告的诉讼请求。张桌玮自认从2010年11月至2011年10月怡豪公司先后共计支付违约金1248万元。怡豪公司于2012年9月、10月通过银行转账3500万元给张桌玮。

裁判

    重庆市第五中级人民法院经审理认为:本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同,但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧,第2层为酒店中餐厅和西餐厅,第3层为酒店宴会厅、会议室,怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售,有违常理。此外,房屋为现房,卖方已具备交付条件,但双方在合同约定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表示,卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金,还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保,此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯,故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保,判决驳回张桌玮的诉讼请求。

    2013年12月20日法院作出一审判决后,原、被告双方均未上诉。

评析

    1.名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。

    目前,在民间借贷纠纷中,以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类法律关系中,实际上的出借人为保证债权的实现,利用借款人急需用款的心理,与借款人签订房屋买卖合同,当借款人未能按期偿还借款本息时,出借人则会在多次催收无果的情况下,要求判令“卖房人”履行交付房屋义务,并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还是借款担保,需从房屋买卖合同的特征判断。

    (1)合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用,却单独将第1层的酒店大厅、大堂,第2层的中餐厅、西餐厅,第3层的宴会厅、会议室等单独出售,有违常理。

    (2)合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为8151.78平方米,总金额为3000万元,单价仅3680元/平方米,明显低于市场价;双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担,并由卖方负责人及其关联公司提供担保,该约定亦与交易习惯不符;此外,合同约定买方逾期付款违约金每月9000元,而卖方逾期交房违约金为每月114万元,明显不对等。

    (3)从履行方式上看,房屋买卖合同约定的房屋为现房,卖方已具备交付条件,但双方在合同签订后长达两年的时间内,均未要求交付房屋,反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方,此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。

    因此,法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系,而是借款担保关系。

    2.两种观点两种态度。

    对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认定,理论界和实务界有两种立场:一种观点认为,应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表示,并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同,因此约定属于出借人与借款人在债务履行期届满前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应认定为无效合同,不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。另一种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保,是一种正在形成的习惯法担保物权,应当被命名为后让与担保,并得到承认。它与让与担保的区别在于,让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务,将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,而担保权人于债务清偿后,担保标的物应返还于债务人或者第三人,债务不履行时,担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权;而后让与担保是债务人为担保债权人的债权实现,用房屋买卖合同的方式,约定若债务人不履行合同时,将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人,担保权人得就该买卖标的物优先受清偿,实现自己的债权。二者均系担保物权,只是一个是先转移所有权,一个是后转移所有权,其余基本相同,故均应得到认可并规范。

    笔者认为,后一种观点突破了物权法定原则,且以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能,却另外创设一种担保物权,既破坏了法律体系的完整性,亦因此种担保没有公示制度,易侵害案外真实买房人的权利,故不宜支持此种担保形式。