• 1
  • 2
  • 3

房地产纠纷

您的当前位置:首页 > 房地产纠纷

加力(郑州)房地产开发有限公司与何景才、李建华土地使用权转让纠纷一案

申请再审人(原审原告)加力(郑州)房地产开发有限公司。 

被申请人(原审被告)何景才。 
原审第三人李建华。 
    加力(郑州)房地产开发有限公司(以下简称加力公司)与何景才、李建华土地使用权转让纠纷一案,本院于2008年1月31日作出(2007)郑民二初字第37号民事判决,已经发生法律效力。2008年9月7日,河南省高级人民法院作出(2008)豫法民申字第92号民事裁定,指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。加力公司的委托代理人赵惠民、何景才的委托代理人种泉清、李建华的委托代理人蒋新年等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
    加力公司提起诉讼称:2005年10月31日,李建华以自己的名义将加力公司的土地及房产以230万元的价格转让给何景才,加力公司并不知情。李建华只是加力公司的总经理,其个人无权单独以自己的名义将加力公司的财产转让。该地使用权虽然在1994年已归加力公司所有,但一直没有办理过户手续,户名仍是南曹乡人民政府。南曹乡人民政府没有同意将该地转让给何景才,也未经土地主管部门予以确认。李建华与何景才签订的合同应为无效合同。请求依法确认2005年10月31日李建华与何景才签订的位于南曹乡尚庄村的土地转让及房屋买卖合同无效,由何景才将占有的土地及房产返还加力公司。 
    何景才答辩称:加力公司不是依法登记核准的外资企业,不具备民事诉讼主体资格。争议的土地使用权人南曹乡人民政府与李建华签订了协议,其认可将土地转让给了李建华本人。土地转让协议应为有效协议,且已实际履行,土地证正在办理中。加力公司的诉讼请求无法律依据,依法应予以驳回。 
李建华答辩称,同意加力公司的诉讼请求和理由。 
原审认定:1994年10月8日,南曹乡人民政府与加力公司签订一份协议。双方约定:将郑尉路尚庄村东南曹乡国有土地50亩、证号(1994)第200号其中路北10.3亩(以实际丈量土地亩数为准)转让给加力公司,每亩40000元,转让费一次性付清;南曹乡人民政府负责提供转让办证的有关手续,办证费用由加力公司负担等。 
     2005年10月31日,李建华与何景才签订土地转让及房屋买卖合同一份。双方约定:李建华将位于南曹乡尚庄东、郑尉路北约10亩土地(以李建华与南曹乡政府所签合同为准)及地上所有建筑(三层楼一栋、二层楼二栋、平房十一间及所有建筑附属物)以230万元转让给何景才;土地手续经南曹乡政府更名到何景才名下时付款100万元,余款在2005年底支付30万元,2006年6月底支付50万元,2006年12月1日支付50万元;李建华收到100万元后,将所有房屋钥匙交何景才收管,何景才入住管理,三楼董事长办公室留李建华居住,直到余款付清时;合同签字生效后,该地产及房屋以前所产生的债权债务由李建华承担,以后所产生的债权债务由何景才承担,李建华应协助何景才办理土地过户手续等。合同签订后,何景才陆续支付给李建华一定费用,李建华也将土地及房屋交付何景才使用。因何景才不同意将土地及房屋返还给加力公司,双方形成纠纷。 
    另认定,双方争议的土地使用权类型为划拨,用途为工业,现登记的土地使用者为郑州市管城回族区南曹乡人民政府。加力公司于1993年3月13日注册成立,1997年12月30日,郑州市工商行政管理局下发郑工商外企字(1997)第3号文件,将加力公司的企业法人营业执照予以吊销。 
    原审认为:加力公司已于1993年3月13日注册成立,虽然现查找不到其工商登记档案,但郑州市工商行政管理局郑工商外企字(1997)第3号文件中显示加力公司具有企业法人营业执照,并于1997年12月30日被郑州市工商行政管理局吊销其企业法人营业执照,但至今并未注销,所以,加力公司仍具有诉讼主体资格。1994年10月8日加力公司与南曹乡人民政府签订的协议书,是双方真实意思表示,合法有效。但由于双方一直未办理土地过户手续,该土地现登记的土地使用者仍为郑州市管城回族区南曹乡人民政府,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。而2005年10月31日李建华与何景才签订土地转让及房屋买卖合同,将该块土地及地上建筑转让卖给了何景才,因此,该合同应为无效合同。虽然合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,但加力公司不是该合同的当事人,也没有取得该土地使用权证,所以,加力公司要求何景才将土地和房屋没有依据,故加力公司该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、2005年10月31日李建华与何景才签订的土地转让及房屋买卖合同无效;二、驳回加力公司的其他诉讼请求。案件受理费23900元,由加力公司负担11950元,何景才负担11950元。 
    加力公司申请再审称:原判决认定加力公司不是合同的当事人、不具备合同主体资格明显错误,加力公司是争议土地的使用人和地上建筑物的所有人,李建华与何景才签订合同的行为是一种职务行为,加力公司与本案有利害关系,具备原告主体资格;李建华代表加力公司与何景才签订的土地转让及房屋买卖合同违反法律规定,应为无效合同,合同无效后,没有判决让何景才依据无效合同所占据的财产予以返还,仍然让何景才占据争议的财产系适用法律错误。 
    何景才答辩称:李建华签订合同时具备主体资格,且没有证据证明李建华是加力公司的委托人,李建华也承认其行为是个人行为,而不是加力公司的职务行为;加力公司没有证据证明地上的建筑物是其所建,不存在返还给加力公司的土地及房产问题。原判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。 
    李建华答辩称:原判决认定事实有误,李建华与何景才签订合同时,履行的是一种职务行为。认定合同无效后,何景才应该将其依据无效合同所占有的财产返还给加力公司,原判决没有判令何景才予以返还不当。 
    经再审查明的事实除与原审认定的事实一致外,另查明,李建华与何景才签订土地转让及房屋买卖合同后,何景才分四次共计支付给李建华购房款206万元。 
    上述事实,有土地转让协议、土地转让及房屋买卖合同、国有土地使用证、南曹乡人民政府出具的证明、李建华出具的收款收据及双方当事人陈述等证据佐证。 
本院再审认为:加力公司与郑州市管城回族区南曹乡人民政府签订土地转让协议后,双方一直未办理土地过户手续,现该土地登记的土地使用人仍为南曹乡人民政府。南曹乡人民政府未经有批准权的人民政府批准,与加力公司签订合同,转让划拨土地使用权。因此,李建华与何景才于2005年10月31日签订的土地转让及房屋买卖合同为无效合同,双方当事人因该无效合同取得的财产应当予以返还。造成本案纠纷,双方当事人均有过错,均应承担相应的责任。原判决认定合同无效的事实清楚,但依据合同认定无效后双方取得的财产未判决相互返还不当。加力公司的再审申请理由成立,本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条, 《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项,《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定,判决如下: 
一、维持本院(2007)郑民二初字第37号民事判决第一项。即2005年10月31日李建华与何景才签订的土地转让及房屋买卖合同无效; 
二、撤销本院(2007)郑民二初字第37号民事判决第二项。即驳回加力(郑州)房地产开发有限公司的其他诉讼请求; 
三、何景才于本判决生效后十日内按2005年10月31日与李建华签订的土地转让及房屋买卖合同约定的内容将位于南曹乡尚庄东、郑尉路北约10亩土地及地上所有建筑(三层楼一栋、二层楼二栋、平房十一间及所有建筑附属物)返还给加力(郑州)房地产开发有限公司; 
四、李建华于本判决生效后十日内返还何景才206万元,加力(郑州)房地产开发有限公司承担连带责任。 
原审案件受理费23900元,由加力(郑州)房地产开发有限公司负担11950元,何景才负担11950元。 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式十份,上诉于河南省高级人民法院。