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案例探讨

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承租人死后继承人对公房拆迁补偿可进行遗产分割

       

 【争议焦点】

公房承租权人死亡后,其部分继承人继续租住在该公房内,继承人可否继承公房承租权,公房拆迁获得的补偿款是否可作为遗产进行分割。

【裁判结果】

一审法院判决:案涉住房归被告X所有,被告X向原告X支付八万元折价款。

宣判后,双方当事人均未提起上诉,判决已发生法律效力。

【裁判要旨】

公有住房系企业分配给职工的福利性住房,职工只有承租权而无所有权。公有住房承租权系一种具有物权特征的债权,基于其物权性、经济性、家庭性等特征,在承租权人死亡后,其继承人可以对公房承租权以遗产的方式进行继承,继承后均对公房享有承租权。而拆迁安置补偿系拆迁人对公房的承租权人进行的补偿,因此对因公房拆迁获得的拆迁安置补偿金,可由继承人进行分割。

【法理评析】

公有住房系我国特殊体制下遗留下来的产物,系相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而无所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有占有、使用、部分收益和具有限制处分的权利。公有住房承租权系一种债权,但此种债权具有一定的物权的特征:首先,公有住房承租人拥有除所有权外几乎一切对房屋进行支配控制的权利,因此公有住房承租权具有一定的经济价值。其次,与普通承租权不同的系,公有住房承租权系单位参考职工的贡献大小、工作年限、家庭人数等情况产生的,具有一定的家庭特征。最后,在实践中,公有住房的承租人死亡后,承租人所在单位一般允许与其共同生活在公房中的家庭成员对公用租房继续租住。虽然公房承租权并非实物,但基于其特征,应当认为其属于承租人的合法财产的范围。我国继承法规定,继承人可以继承被继承人的合法财产。承租人死亡后,其继承人在未放弃继承的情况下,可以将公房承租权作为遗产进行继承,多个继承人可以对其进行分割,通过分割继承了公房承租权的人均为承租人。拆迁安置补偿系拆迁人对公房承租人作出的补偿,当有多个承租人时,各承租人应当对补偿房屋进行分割。

原承租人通过单位分配获得公房承租权,在其去世后,公房承租权成为原承租人的遗产。根据继承法的规定,原承租人继承人对遗产享有继承权,即可以对公房承租权进行继承。由于有多个继承人,公房承租权可以按照遗产继承的方式进行分割,继承人均享有公房承租权。虽只有一个继承人继续在公房内生活,但其他继承人因未放弃继承权,故公房承租权不消灭。因此,拆迁人对公房进行拆迁和产权调换,各承租人均有权分得拆迁安置补偿。结合公房承租权的保障目的及客观情况,对始终生活在此房屋中的承租权人予以多分。

【适用法律】

国务院2010年《城市房屋拆迁管理条例》第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第二十七条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书

【思考题和试题】

1.简述公房承租权的性质。

2.论述公房承租权的继承模式。

3.说明公房承租人死亡后,新承租人的确定方法。

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

原告:X

被告:X

原告X的父亲李峰与被告X1998年结婚,婚后共同居住在由重庆第三棉纺织厂福利分配给李峰的公有住房。2008年李峰去世,X继续独自在诉争房屋内居住生活并负担相关的租赁费用。2013年该公有住房进行拆迁,拆迁人按规定对承租人X进行了拆迁补偿安置。

原告X认为该公有住房承租权具有经济价值,可占有、使用、收益,应与其他财产一样进行继承,因此自己对该公有房屋承租权及其转化得到的经济利益享有继承和分割的权利。其父李峰去世时未对该公有住房承租权进行遗产分割,故X提起诉讼,请求法院对诉争的公有住房的拆迁补偿款进行遗产分割。

本院经审理认为,李峰死亡后,该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割,故在原告未明示放弃继承的情况下,其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上,虽然后来该公有住房进行了拆迁和产权调换,但原告并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权,故原告依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是第一位的,被告X与原承租权人一直共同居住在该公有住房内,故在分割时应当对被告X予以多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时的价值以及X补交房屋安置时的差价等情况,判决诉争公有住房房屋归被告X所有,被告X支付原告X房屋折价款8万元。

宣判后,原、被告双方均未提起上诉,现一审判决已生效。