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案例探讨

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出租人破产后解除未履行完毕的房屋租赁合同实务探究

  摘要

 

 


《企业破产法》第十八条规定赋予了管理人合同解除选择权,管理人在破产程序中可以选择解除房屋租赁合同。但我国《企业破产法》仅对待履行合同的处理原则作出了一般性规定,并未针对房屋租赁合同这类特殊类型合同的解决作出特别规定。本文从出租人破产的角度,对管理人适用《企业破产法》第十八条解除房屋租赁合同的实务操作、因解除房屋租赁合同所产生债务性质的认定、行使该解除权的必要谨慎义务等问题展开探究。




一、“双方均未履行完毕”的房屋租赁合同实务认定

《企业破产法》第十八条第一款规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”根据该条规定,目标合同是指债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。

  实务中,在支付部分租金的情形下,未到期的房屋租赁合同属于双方均未履行完毕的合同无任何争议;但在租赁期尚未届满、承租人已全额支付租金的情形下,承租人往往以租金支付义务履行完毕、出租方已经交付完房屋为由主张房屋租赁合同不属于双方均未履行完毕的合同。就此类争议,审判实践中法院认为,承租人已支付全部租金、出租方已经交付完房屋的未到期租赁合同属双方均未履行完毕的合同有其正当性:房屋租赁合同属于持续履行合同,承租人除需要履行支付租金义务外,还需要履行租赁物的保管、合理使用以及租期届满或合同解除后的房屋返还义务;而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。因此,租期未届满的房屋租赁合同属于“双方均未履行完毕的合同”,管理人可适用《企业破产法》第十八条予以解除。最高人民法院(2012)民提字第73号-石家庄宝石集团电视机厂与石家庄市冀发商贸有限公司租赁合同纠纷再审案中判决显示:房屋租赁合同出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕,而是在租赁期内,还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务,其义务具有阶段性和持续性,只有在房屋租赁合同履行期限届满后,出租方的义务才履行完毕。绍兴市中级人民法院(2017)浙06民终3688号浙江励精机械有限公司与石晓超房屋租赁合同纠纷二审判决显示:租赁合同为继续性合同,在租赁结束之前,合同双方均未履行完毕,符合《破产法》第十八条规定的合同类型,管理人可以依法予以解除。





二、管理人怠于通知,是否必然导致租赁合同解除

根据《企业破产法》第十八条的规定,为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务,如果管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利,即丧失了要求对方继续履行的权利。实务中,对于破产前已成立且正在履行的租赁合同,因管理人怠于行权的表现形式不同,将导致不同的法律后果。
    (一)如管理人在破产受理日起二个月内未发出解除通知书,但在期满后及时书面通知确认解除并要求承租人及时腾退的,即可达到法定解除的效果。在浙江省杭州市中级人民法院(2017)浙01民终7943号杭州市江干区芜蓉通讯器材商行与浙江中铁房地产集团有限公司返还原物纠纷二审民事判决中,法院根据《企业破产法》第18条关于“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”之规定,认定双方之间的租赁协议自破产申请受理之日起二个月期满时依法解除,在管理人催告解除及腾退的情况下,承租人无权继续占用房屋。
    (二)如管理人未在破产受理日起二个月内发出解除或继续履行的通知书,而是继续向承租人收取租金,则可视为管理人确认继续履行合同;其后再向承租人发出解除通知的,该解除通知无效。在案例(2012)民提字第73号石家庄宝石集团电视机厂与石家庄市冀发商贸有限公司租赁合同纠纷再审案中,最高法院对此规则予以确认。
    综上,管理人未在裁定受理日起二个月内通知承租人继续履行的,租赁合同自裁定受理日后二个月期满之日起可依法解除。债务人及管理人有权催告腾退房屋,但应给予合理的腾退期间。承租人无正当理由继续占用的,应承担相应的占有使用费。管理人在债务人进入破产程序后,未向承租人发出解除或继续履行租赁合同的通知,反而继续收取承租人的租金,视为以实际行为持续履行租赁合同,其后管理人再向承租人单方通知解除的,该解除通知无效。因此,实务中,管理人被法院指定后,应当及时对待履行合同进行梳理,对于需要继续履行的合同及时发出继续履行通知书,避免错过发出继续履行通知的法定期间,进而导致本不应该被解除的合同被解除。




三、管理人在破产受理日起二个月内发出解除通知后常见问题

(一)管理人发出解除房屋租赁合同通知后,在管理人未明示愿意继续履行合同且客观上承租人长期占有租赁物的情况下,仅依据管理人收款的行为推定其愿意继续履行合同显然缺乏事实依据,在无其它证据佐证的情况下,不能简单推定管理人愿意继续履行房屋租赁合同。云南省高级人民法院(2016)云民终445号云南铸造厂破产管理人与昆明小街水泥制品有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决即持上述观点。

 (二)管理人发出解除租赁合同通知后继续收取租金,但是承租人缴纳租金一段时间后未再缴纳,承租人只缴纳水电费的行为,系其自身经营所需,不能作为认定合同继续履行的证据。河北省高级人民法院(2018)冀民申4082号张家口市宣化宏强金属结构有限公司、张家口市宣化区塑料包装制品厂租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定中表明了上述观点。





四、管理人解除房屋租赁合同所产生债务的性质认定

理人依据《企业破产法》18条的规定选择解除房屋租赁合同时,承租人一般会就预付租金、装修投入等向管理人进行债权申报,管理人应依据有关规定对该几类款项的性质进行认定。
   (一)预付租金
    管理人解除租赁合同后,承租人的租金如何处理在实践中存有争议。各法院之间对“预付租金”是否属于“共益债务”未有统一意见,其中浙江省玉环市人民法院(2018)浙1021民初2521号一审民事判决书法院认为:本案被告占有原告的款项系基于双方签订的合法有效的租赁合同,现被告需履行返还义务系基于租赁合同的解除;原告的债权系因合同解除所产生的损害赔偿请求权,因此该债权并非没有法律根据的不当得利之债权,该债务的债权人应按普通债权受偿。现原告主张被告应返还的预付租金、保证金、定金款项系不当得利,应作为共益债务优先偿还,与法律规定不符,本院不予支持,其诉讼请求应予以驳回。
    湖南省高级人民法院(2017)湘民再461号再审民事判决书持不同意见,其中法院认为:参照最高人民法院(2016)最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见:“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”本案系最高人民法院(2016)最高法民他93号答复函的出处。有观点认为最高院就《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见不属于司法解释,“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”的意见缺乏论证。
   (二)破产租赁合同解除后装修投入形成的债权
    管理人解除房屋租赁合同后,承租人在租赁期内进行的固定资产添附及装修投入形成的债权,是否具有优先性?实践中存在较大争议。有观点认为,出租人破产后租赁合同解除的,承租人在租赁期间投入的装修成本、固定资产添附形成的债权,系承租人基于租赁使用权所作的配套投入,管理人行使解除权后对于出租人构成不当得利。[1]但笔者认为,就破产租赁合同解除后装修投入形成债权的认定,应当分不同情况进行处理。对未形成附合的固定资产添附及装修投入可由承租人拆除,即承租人可基于所有权行使取回权;对已形成附合的固定资产添附及装修投入,如果增加房屋价值的,可以列共益债务,如果没有增加房屋价值的,则不应列为共益债务。




五、管理人解除权的谨慎行使

理论界普遍认为,出租人破产原则上不应影响租赁合同的效力。但是因为《企业破产法》未对此作特殊规定,租赁合同作为双务合同,管理人享有解除权。[2]破产程序中的房屋租赁合同,不仅涉及债务人及承租人的合法权益,而且在“买卖不破租赁”规则下,亦将影响租赁标的房屋的价值,与全体债权人的利益息息相关。因此,管理人应审慎行使房屋租赁合同解除权,综合考量各方利益及破产财产的价值状况,维护租赁市场的既有秩序和社会稳定。

 从域外的立法例来看,多将不动产租赁合同作为破产中的特殊的待履行合同予以特别规定。如美国《破产法典》第365条(H)对债务人为不动产出租人时拒绝该不动产租约的效力作了限制,尽管债务人(不动产出租人)有权提出拒绝租约,但除非承租人自愿搬离,则出租人不得收回该房产。德国和日本破产法也有类似规定。[3]参考浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于商事审判若干疑难问题解答(2010年)》第16条答复:“对于破产企业房屋租赁合同的处置,对于正在履行的合同,管理人根据有利于破产财产增值的原则,可以决定解除,但依据民法关于买卖不破租赁的原则,通过变卖实现房屋价值不一定要破除房屋租赁。审判实践中,要注意把握保护债权人利益与保护承租人利益的平衡,对合同解除后的利益格局进行考量,既可以解除房屋租赁关系后予以出卖,也可以考虑连同租赁客户一起转让。” 

 联合国国际贸易法委员会《破产立法指南》对此建议的标准是“使破产财产的价值达到最大化和减少负债,以及在重整的情况下,使债务人能够尽可能不中断地继续生产和营业下去。”[4]

 有鉴于此,管理人应审慎行使房屋租赁合同的解除权,综合考量债务人、承租人及债权人之间的利益平衡,努力使破产财产价值最大化,以充分维护当事各方的合法权益。


 

参考文献


[1]张亚琼:《破产租赁合同解除后装修投入形成债权如何认定》。
[2]李永军:《破产法--理论与规范研究,中国政法大学出版社2013版,第126页。
[3]王欣新、乔博娟:《破产程序中未到期不动产租赁合同处理方式》,载《法学杂志》2015年第3期。
[4]联合国国际贸易法委员会编著:《破产法立法指南》,2006年版,第109页。