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湖南高院:破产程序中,已付全款购房人能否就所购房产行使取回权?

 

破产程序中,已付全款购房人能否就所购房产行使取回权?

《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定的取回权发生依据是物权关系而非债权关系,只有所有权或者其他物权人依照物上返还请求权才能提出取回请求。
本案中,案涉房屋属于嘉好公司所有,不属于芮明珠所有,芮明珠行使取回权基于的是合同债权,而非其对案涉房屋享有物权,即其行使取回权是基于债权而非物权。因此,芮明珠在本案中行使取回权不符合上述法律规定的取回权的行使条件,不能支持。

阅读提示
破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用,其权利基础主要是所有权以及其他权利。在房地产企业破产实务中,购房人在支付商品房的全款但未办理过户登记情况下,能否就此房产行使取回权?

案情简介

2013年11月4日,芮明珠与嘉好公司签订《益阳市商品房买卖合同》,约定芮明珠购买嘉好公司开发建设的御龙湾8幢22层2204号房,该商品房建筑面积共140.6平方米,单价为每平方米4980元,总金额为700188元;嘉好公司应当在2014年6月30日前将商品房交付芮明珠使用。合同还对违约责任、产权登记等事项进行了约定。

2013年10月29日,芮明珠的银行账户向嘉好公司银行账户转账210190元。同日,芮明珠向嘉好公司交纳案涉房屋维修基金9843元。2013年11月19日,芮明珠与工商银行桥南支行签订《个人购房借款/担保合同》,约定工商银行桥南支行向芮明珠发放个人住房贷款,金额为49万元;贷款期限为20年,实际贷款日与到期日以借款凭证为准;借款人授权贷款人将贷款一次性划入嘉好公司工商银行桥南支行1912××××7586号账户;还款账户为芮明珠工商银行桥南支行6222××××6372号账户;抵押人芮明珠,抵押物地址益阳市秀峰湖御龙湾8幢22层2204号房,面积140.6平方米,抵押物价值700188元。合同还对贷款利息等内容进行了约定。

2016年6月8日,一审法院裁定受理嘉好公司破产清算,并指定达盛公司为破产管理人。2020年8月7日,嘉好公司管理人在召开债权人会议上没有确认案涉房屋为非破产财产。


相关法律法规、司法解释
《中华人民共和国企业破产法

第三十条  破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产

第三十八条 人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回。但是,本法另有规定的除外。

法院裁判

一审法院:

案涉房屋由嘉好公司开发建设,在建成时其所有权归该公司所有,在破产申请受理时属于该公司的全部财产,均为嘉好公司财产。同时,尚未竣工验收的房屋属于在建工程,需要继续投资使之竣工验收。2013年9月16日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二条仅列举了4种不属于破产财产的情形,删除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条中“特种物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权或者产权过户手续但已向买方交付的财产”等作为破产财产的情形。根据新法优于旧法的法律适用原则,不应再适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定来认定案涉房屋是否属于破产财产。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设定、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。该条款并未规定特定物的变动自支付对价发生物权变动。不动产的物权取得,应以过户登记为标志,嘉好公司开发建设的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属嘉好公司,嘉好公司基于事实行为而取得房屋所有权。故芮明珠就案涉房屋行使取回权无事实和法律依据,不予支持

二审法院:

《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定,人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回。根据该规定,取回权的前提条件之一就是行为人对物享有所有权。一般而言,取回权的发生依据是因物权关系而非债权关系,只有所有权或者其他物权人依照物上返还请求权才能提出取回请求。本案中,芮明珠明确表示其对案涉房屋属于债务人财产并无异议,而认为“正因为案涉房屋属于嘉好公司所有,而芮明珠缴纳了全部购房款,嘉好公司应当办理交付手续和将房屋权属办理登记至芮明珠名下。”但是,根据上述法律规定,其行使取回权应当基于其对案涉房屋享有物权才能得到支持,根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定,破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。本案中,案涉房屋属于嘉好公司所有,不属于芮明珠所有,芮明珠行使取回权基于的是合同债权,而非其对案涉房屋享有物权,即其行使取回权是基于债权而非物权。因此,芮明珠在本案中行使取回权不符合上述法律规定的取回权的行使条件,不能支持